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Obtención de los permisos de construcción en la República Dominicana en 2023: Guía detallada

Te has enamorado de las impresionantes playas, la vibrante cultura y la amable gente de Las Terrenas, y ahora has decidido construir la casa de tus sueños en este paraíso caribeño. ¡Enhorabuena! Pero por muy emocionante que sea esta decisión, construir una casa en la República Dominicana también puede ser un reto. Puede que experimentes un choque cultural y que el enfoque del proceso de construcción en la República Dominicana sea muy distinto al que estás acostumbrado.

Sin embargo, no dejes que eso te desanime. Con la orientación y la preparación adecuadas, obtener todos los permisos de obra necesarios en Las Terrenas puede ser un proceso mucho más sencillo y gratificante. En este artículo, te guiaremos a través de los documentos y costes necesarios para obtener permisos de construcción en la República Dominicana en 2023. Si trabajas con profesionales locales y te tomas el tiempo necesario para comprender la cultura y las costumbres locales, te asegurarás de que tu proceso de construcción sea lo más fluido y satisfactorio posible.

En este artículo hablaremos de todos los tipos de permisos que es necesario obtener antes de iniciar la construcción de tu casa o proyecto. Hay muchos permisos que conducen a uno que es el más importante y el que lleva más tiempo. Todo el proceso dura entre 6 y 12 meses si todo va según lo previsto.

Índice de contenidos:

1. Permiso del Ayuntamiento
2. Permiso de agua y alcantarillado (INAPA)
3. Permiso de electricidad (Luz y Fuerza)
4. Permiso medioambiental (Medio Ambiente)
5. Permiso del Ministerio de Turismo (MITUR)
6. Permiso final de obra (MOPC)

1. Permiso del Ayuntamiento

Si estás pensando en construir una casa en Las Terrenas, el primer paso es obtener el primer permiso de construcción del municipio. Este proceso implica solicitar un Certificado de No Objeción al Uso del Suelo al Departamento de Tramitación de Planes.

El servicio está abierto al público en general y lo ofrece el Departamento de Tramitación de la Dirección de Urbanismo. Puedes solicitar el servicio por Internet o por teléfono, y consiste en presentar varios documentos, entre ellos:

• una carta de solicitud
• certificado de propiedad
• plano de levantamiento catastral
• plano de situación del proyecto
• estudio del uso del suelo y de la densidad circundante.

También tendrás que hacer varios pagos, incluyendo un pago de recibo de uso de suelo de RD$2,000.00, un pago de recibo de inspección de RD$1,000.00, y un pago de recibo de uso de suelo de urbanización y/o subdivisión de RD$30,000.00.

Una vez que hayas presentado todos los documentos necesarios y efectuado los pagos requeridos, el ayuntamiento realizará una inspección de tu parcela y revisará tu expediente. Si todo está en orden, el Gestor de Tramitación lo enviará al Departamento de Catastro para que revise los documentos legales. A continuación, se enviará al Departamento de Urbanismo para llevar a cabo el Uso del Suelo, y si se aprueba el proyecto, se elaborará un Certificado de No Objeción al Uso del Suelo.

Todo el proceso dura unos 15 días laborables, y el ayuntamiento verificará lo que se ha aprobado. El coste del permiso varía en función de los requisitos, y cada año se aplica a estas tarifas una indexación por inflación.

Vale la pena señalar que el ayuntamiento ofrece un servicio de consulta para verificar los proyectos antes de entrar en el departamento de urbanismo. Este servicio te permite comprobar los límites y la altura permitida en la zona donde piensas construir. Las jornadas de consulta se celebran los martes y los jueves.

2. Permiso de agua y alcantarillado (INAPA)

El segundo paso en la obtención de permisos son los 2 permisos diferentes del Instituto Nacional de Agua Potable y Alcantarillado. Sigue leyendo para conocer la finalidad de estos permisos, así como la lista completa de documentos necesarios para obtenerlos.

1. Solicitud de no objeción para la conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por INAPA

La solicitud de no objeción para la conexión a un Acueducto y/o Alcantarillado operado por el INAPA permite a los promotores del proyecto verificar la factibilidad de la fuente (diámetro, tipo y característica de la red de distribución existente) que será considerada para el abastecimiento de agua potable del proyecto y/o la factibilidad de conectarse a una red de alcantarillado existente para descargar sus aguas residuales. El INAPA verificará que la conexión no afecte al sistema o servicio existente en la zona y/o su disponibilidad.

Esta no objeción es imprescindible para que el promotor y proyectista de las instalaciones hidrosanitarias pueda realizar el diseño del proyecto con conocimiento de si es posible realizar dichas conexiones y dónde, por lo que debe ser previa a su presentación ante el INAPA para su revisión y aprobación. Su incumplimiento puede ocasionar retrasos en la aprobación del proyecto y costes adicionales al promotor no imputables al INAPA.

Para solicitar la no objeción a la conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por el INAPA con el fin de abastecer de agua potable a un proyecto y/o permitirle descargar sus aguas residuales a la red de alcantarillado, se requiere lo siguiente:

• Comunicación dirigida al Director Ejecutivo del INAPA, solicitando la emisión del certificado de no objeción a dichos empalmes, especificando: el nombre y teléfono de la persona o empresa a cuyo nombre se emitirá la no objeción, junto con el nombre correcto y único del proyecto.
• Memoria descriptiva del proyecto indicando: naturaleza, objetivo y descripción del proyecto; localización georreferenciada.
• Demanda de suministro del proyecto y punto de conexión y/o descarga propuesto.
• Título de propiedad del terreno de ubicación en la zona de captación y zona de acceso o autorización del propietario en caso de que sea una persona distinta del propietario del proyecto.
• Copia del documento de identidad del solicitante y del representante que presenta el proyecto (documento de identidad o pasaporte).
• Recibo de pago de RD$10,000.00, no reembolsable, realizado en efectivo mediante cheque certificado o de gerencia a nombre del Instituto Nacional de Aguas Potables y Alcantarillados (INAPA), por concepto de Recepción de la comunicación con la información básica del proyecto de solicitud de no objeción para conexión a una red de Acueducto y/o Alcantarillado operada por INAPA. (Requiere recibo previo disponible en el Departamento de Ingeniería para ser entregado junto con el cheque de gerencia).

2. Solicitud de aprobación del proyecto

Los promotores pueden solicitar al INAPA la aprobación del sistema hidrosanitario de sus proyectos antes de obtener las licencias de construcción del MIMARENA y el MOPC. El INAPA no expide certificados de aprobación de anteproyectos, salvo los estudios en origen para garantizar la viabilidad. Los proyectos de viviendas unifamiliares con conexiones iguales o inferiores a ½” pueden solicitar la autorización de conexión directamente a la oficina comercial regional del INAPA. Todos los demás proyectos deben ser revisados y aprobados por la Dirección de Ingeniería del INAPA, a menos que el proyecto cumpla ciertos criterios y reciba comunicación escrita de la dirección.

Para solicitar la aprobación del proyecto, tienes que presentar lo siguiente:

• Una comunicación al Director Ejecutivo del INAPA, incluyendo una breve descripción del proyecto, firmada por la persona y/o empresa en cuyo nombre se emitirá la aprobación.
• Dos juegos de planos impresos a escala del sistema de fontanería firmados por el ingeniero responsable de los diseños.
• Dos juegos de planos impresos a escala con la ubicación y el emplazamiento del proyecto aprobados por el ayuntamiento o la autoridad municipal competente.
• Dos informes técnicos impresos (descriptivo y de cálculo).
• Dos discos CD que contienen planos de situación, planos arquitectónicos acotados, planos de fontanería e informe técnico.
• Aprobación de la Oficina de Urbanismo del Ayuntamiento.
• Certificado de No Objeción del INAPA.
• Copia de la carta de “Análisis Previo” del Ministerio de Turismo (MITUR), si procede.
• Título de propiedad de la tierra.
• Mapa catastral de la propiedad.
• Copia del documento de identidad del solicitante y del representante.
• Recibo de pago de RD$5,000.00.
• Formulario de recepción de documentos con información del proyecto y de contacto.

Una vez finalizado el proceso de revisión, se te pedirá un tercer juego de planos ya corregidos (si procede) para el sellado correspondiente.

3. Permiso de electricidad (Luz y Fuerza)

El tercer paso para obtener todos los permisos necesarios para iniciar la construcción del proyecto de tus sueños, son los 2 permisos del proveedor de electricidad llamado Luz y Fuerza.

1. Requisitos y procedimiento para la interconexión de proyectos aprobados

Este permiso es necesario para la interconexión de tu proyecto aprobado a la red eléctrica. Para ayudarte a navegar por el proceso, hemos resumido los requisitos y el procedimiento para obtener este permiso:

Requisitos:

• Tener el plan debidamente aprobado y dentro del plazo de su vigencia.
• Haber terminado la construcción de la parte que no está en las proximidades de las redes eléctricas.
• Pago del proyecto en la oficina del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODE).

Procedimiento:

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico encargado del proyecto debe presentar los documentos requeridos y solicitar una inspección de la construcción eléctrica comunicándose con Luz y Fuerza.
2. En el plazo de una semana, Luz y Fuerza enviará un informe con las correcciones necesarias y una lista de los materiales necesarios para la interconexión. Si hay correcciones, el ingeniero deberá repetir el paso 1.
3. El solicitante deberá informar a Luz y Fuerza de la inspección de los materiales de interconexión y aportar la ficha técnica y garantía del transformador mediante comunicación.
4. Si todas las correcciones se han hecho correctamente y los materiales necesarios están completos, Luz y Fuerza proporcionará una carta de aceptación y un presupuesto de la interconexión en el plazo de una semana. Si algo está incompleto, el solicitante deberá repetir el paso 3.
5. El solicitante debe realizar el pago del importe del presupuesto.
6. Una vez realizado el pago, Luz y Fuerza procederá a la interconexión del proyecto en un plazo de 15 días.
7. Una vez interconectado el proyecto, el cliente puede iniciar el proceso de contratación del servicio eléctrico.

2. Requisitos y Procedimiento de Tramitación para la Aprobación de Planos

Este servicio consiste en la tramitación de planos eléctricos para proyectos privados y está disponible a través de la Oficina Comercial. Está destinado a inversores y proyectistas que requieran este servicio. El procedimiento a seguir es presentar el plano y la documentación requerida en la Oficina Comercial.

Lo que tienes que presentar:

1. Una carta de asignación del ingeniero encargado, especificando su nombre y una copia del DNI o RNC del propietario y de los documentos de la propiedad.
2. Un formulario de presentación del plan del proyecto cumplimentado.
3. Dos copias impresas de los planos en tamaño 24 “x36” o un plano digital en formato DWG con los siguientes detalles:

• Localización del proyecto (con señalización adecuada y norte)
• Estudio eléctrico del proyecto
• Vista frontal, lateral y en planta de los transformadores en los postes (si procede)
• Detalles sobre los transformadores montados en PAD (si procede)
• Detalles de las zanjas para enterrado (si procede)
• Detalle de la toma de tierra
• Tabla resumen de estructuras eléctricas
• Cálculo de la selección del transformador
• Detalle de la carga del proyecto
• Leyenda (con los símbolos actualizados de la norma SIE utilizados en el proyecto)
• Tarjeta de visita del ingeniero responsable con su número de CODIA y firma, descripción del proyecto, dirección específica, potencia a conectar y tipo de conexión (1Ø o 3Ø)
• Cálculos de caída de tensión (para verificar la regulación permitida en la norma)
• Diagrama unifilar
• Número de tomas por transformador en el esquema unifilar
• Especifica las medidas utilizadas en los módulos según la norma
• Cuadro en un plano que explique detalladamente la entrada de carga a interconectar por etapa, incluyendo hora y fecha de entrada de cada etapa
• Utiliza el número de hojas necesario para cumplir las disposiciones.

4. Planos aprobados por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC), si procede.
5. Pago por la presentación del plan.
6. Una copia de la tarjeta CODIA.

Cómo presentar tus planos:

1. El ingeniero eléctrico o electromecánico responsable del proyecto debe presentar los documentos anteriores.
2. Luz y Fuerza de Las Terrenas visitará y corregirá la propuesta eléctrica en un plazo de 10 días laborables.
3. El ingeniero encargado debe hacer las correcciones y presentarlas a Luz Y Fuerza (con el plano original y corregido). Este paso se repetirá hasta que se hagan todas las correcciones posibles.
4. Luz y Fuerza solicitará 5 copias de planos físicos para aprobar.
5. El ingeniero debe imprimir, firmar y entregar a la empresa las copias solicitadas.
6. En un plazo de 5 días laborables, Luz y Fuerza entregará 3 copias aprobadas de la carta de aprobación, autorizando al proyectista a iniciar la construcción del proyecto eléctrico.

Ten en cuenta que:

• Los planes aprobados serán válidos durante un año y, transcurrido este plazo, habrá que repetir el procedimiento.
• Luz Y Fuerza tiene derecho a modificar el diseño aprobado en caso de que se produzcan cambios necesarios en las condiciones del terreno o en situaciones externas.
• La aprobación del plan no autoriza la interconexión del proyecto hasta que se complete el proceso de interconexión.
• Es responsabilidad del cliente garantizar la correcta electrificación del proyecto, ya que Luz y Fuerza sólo valida hasta el contador.
• Con la aprobación del plan, el cliente está autorizado a construir el proyecto sin interferir en las líneas de MT y otras propiedades de Luz y Fuerza.
• Si tú mismo proporcionas los materiales, Luz y Fuerza no aceptará ni aprobará el uso de materiales usados.

Para proyectos con una capacidad entre 10 y 300 kWa la tarifa es de RD$3.000, y para proyectos de mayor capacidad la tarifa es de RD$6.500.

4. Permiso medioambiental (Medio Ambiente)

En el 4º paso de nuestro viaje de obtención de permisos, tenemos que solicitar la autorización medioambiental para un proyecto. Hay que presentar los siguientes documentos al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales:

• Una carta de solicitud de autorización medioambiental.
• Un formulario de registro cumplimentado para la autorización ambiental del proyecto, obra o actividad.
• Copia de la tarjeta de identidad y electoral del promotor y representante o pasaporte (si es extranjero).
• Copia del Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) de la razón social.
• Una copia del Registro Mercantil.
• Una copia del título de propiedad. Si el título o títulos de propiedad no están a nombre del promotor, debe adjuntarse un contrato notarial y legalizado de compraventa o arrendamiento entre el propietario y el promotor del proyecto. Para los proyectos gubernamentales, presenta el decreto de utilidad pública.
• Una copia del Plano o Medición Catastral sellada y/o certificada por la Dirección Nacional de Mediciones Catastrales (no es obligatorio para los arrendamientos).
• Una carta de no objeción al uso del suelo del ayuntamiento correspondiente (se requiere original). Esto no se aplica a los proyectos forestales, salvo los aserraderos en zonas urbanas.
• Un resumen ejecutivo de la memoria descriptiva del proyecto, obra o actividad y sus componentes. Debe incluir el tipo de infraestructura, la cantidad y las fuentes de los servicios generales (agua, electricidad energía, residuos sólidos, etc.), y una descripción detallada del sistema de tratamiento de aguas residuales.
• Una hoja topográfica a escala 1:50.000, en color, con el polígono en coordenadas UTM. Es obligatorio para proyectos u obras mineras, turísticas y forestales.
• Un mapa de situación, escala 1:1000 a 1:5000, legible, en color, que muestre las coordenadas UTM del polígono del proyecto, obra o actividad.
• Un plano de montaje y un plano acotado a escala legible, tamaño 11 x 17. En caso de contemplar Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR) adjuntar planos.
• Los tres (3) últimos informes de ganancias o pérdidas (IR-2 o IR-1) según corresponda, que incluyan el anexo A1, visados por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). En caso de no estar registrado en la DGII, adjuntar un análisis financiero que muestre el total de activos, certificado por un Contador Público Autorizado (CPA) (En caso de estar operando antes de la promulgación de la Ley General de Medio Ambiente y Recursos Naturales (64-00) del 18 de agosto del 2000).
• También debe adjuntarse un análisis del presupuesto previsto.
• Un cheque que cubra la cuota de RD$5.000.

5. Permiso del Ministerio de Turismo (MITUR)

Existen 3 tipos básicos de permisos para su tramitación que se canalizan a través del Departamento de Planeación y Proyectos (DPP) de la Secretaría de Estado de Turismo (SECTUR):

La Solicitud de Parámetros de Diseño del Proyecto permite a promotores, arquitectos y proyectistas solicitar a la SECTUR DPP toda la información relativa a la legislación, normativa urbanística, parámetros de diseño y recomendaciones específicas que sean aplicables al proyecto en función de su ubicación exacta, su contexto y la naturaleza del proyecto a desarrollar. La tramitación normal de este permiso tarda 45 días y cuesta 5.000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso tendrás que pagar 10.000 pesos y tardará sólo 15 días.

La Solicitud de Análisis de Anteproyecto permite a los promotores, arquitectos y proyectistas de proyectos de uso turístico o de otra naturaleza, que se ubiquen en zonas de interés turístico, solicitar al DPP de la SECTUR que realice una evaluación de la formulación inicial del proyecto presentado por el proyectista, a fin de verificar su apego a la legislación, a la normatividad urbanística y a los parámetros y recomendaciones de diseño correspondientes, como paso previo a la formulación y presentación del proyecto definitivo, para obtener la No Objeción de Uso de Suelo. La tramitación normal de este permiso tarda 45 días y cuesta 5.000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso tendrás que pagar 10.000 pesos y tardará sólo 15 días.

La Solicitud de No Objeción de Uso de Suelo permite a los promotores, arquitectos y proyectistas de obras de uso turístico o de otra naturaleza, que se ubiquen en zonas de interés turístico, solicitar a la DPP de la SECTUR la evaluación del proyecto presentado, a fin de verificar que el mismo se ajusta a la legislación, normas de planeación y parámetros y recomendaciones de diseño establecidos para el predio correspondiente. Asimismo, en consecuencia, los solicitantes obtendrán de la Secretaría de Estado de Turismo una Carta de Certificación de No Objeción de Uso de Suelo, la cual es requisito ineludible para efectos de la obtención de la licencia de construcción del proyecto y consecuentemente, la obtención de la licencia de funcionamiento de cualquier empresa turística que pretenda instalarse en dicho lugar. La tramitación normal de este permiso tarda 60 días y cuesta 7.000 pesos dominicanos. Para acelerar el proceso tendrás que pagar 10.000 pesos y tardará sólo 20 días.

6. Permiso final de obra (MOPC)

Este servicio está destinado a los ciudadanos que necesiten presentar documentos que especifiquen las condiciones legales, estructurales, arquitectónicas, sanitarias, eléctricas y materiales necesarias para un proyecto de construcción. Estos documentos deben cumplir con todas las leyes, normas y reglamentos del país y cumplir con los estándares mínimos de calidad. El coste es de RD$6.000,00 y el plazo de entrega es de 45 días laborables.

Es importante tener en cuenta que, una vez que el usuario recibe los planos o documentos de la Oficina Central de Tramitación de Planos para hacer correcciones, el tiempo transcurrido es responsabilidad del usuario. Además, cualquier proyecto o informe depositado y abandonado durante más de seis meses será eliminado de los archivos de la oficina y deberá volver a presentarse como un nuevo proyecto. El tiempo de finalización de cualquier informe o proyecto es responsabilidad del usuario.

Aquí tienes los requisitos documentales para todos los tipos de construcción:

1. Regístrate en el portal de Tramitación de Planes si aún no lo has hecho.
2. Rellena el formulario de solicitud de licencia de construcción.
3. Presenta una memoria descriptiva del proyecto en formato físico y digital.
4. Aportar dos juegos de planos grapados en papel blanco con el mismo formato y escalas establecidos en el Reglamento R-021.
5. Presenta una copia del título o títulos definitivos de propiedad.
6. Presenta una copia del plano o planos de medición catastral demarcados y del título o títulos definitivos de propiedad visados.
7. Rellena una Ficha Técnica (Modelo F-3) expedida por el Ayuntamiento correspondiente.
8. Presentar certificaciones de Uso del Suelo y de Baja de Edificios expedidas por el Ayuntamiento correspondiente.
9. Presentar una Certificación de No Objeción expedida por el Ayuntamiento correspondiente.
10. Proporciona un Informe de Cálculo Estructural y un Análisis de Cargas.
11. Aportar un Estudio Geotécnico de una empresa o profesional cualificado.
12. Proporciona una Memoria de Cálculo Hidráulico cuando proceda.
13. Pagar los recibos de impuestos según las tasaciones realizadas en el MOPC.
14. Presenta planes de rutas de evacuación.
15. Adjunta planos detallados y especificaciones del encofrado.
16. Deposita todos los documentos y planos en formato digital PDF o TIFF.

El proceso de obtención de todos los permisos necesarios para iniciar la construcción de la casa de tus sueños puede durar entre 6 y 12 meses, y los costes ascienden a 5.000 dólares. Como puedes ver, después de leer la información presentada en este artículo, este proceso es muy complicado y requiere asistencia profesional, por lo que lo ideal es que tu arquitecto se encargue de estos procesos, ya que su experiencia y conocimiento de los sistemas dominicanos te dan ventaja.

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